Saturday, 11 January 2014

ニュージーランドは不動産バブル!? 

2013年8月に家を購入しに来た時に、数回買う機会を逃した。

REINZ (Real Estate Institute of New Zealand) によると、ニュージーランドで家が売れるまでの平均日数は31日間といわれている。オークランドでは30日、ウェリントン市では、29日。大体2ヶ月以内で売れる物件は売れてしまう。

家の買い方には、オファー(入札)か、オークション。
オファーは他に期限を決めた日までに入札するテンダー、バックアップオファーもある。

オークションは高い値段で売れる可能性もあるが、売り主の希望価格が出なかった場合でも手数料を不動産エージェントに払わなくてはいけないというリスクがある。

オークランドでは45%の家がオークションで売られ、全体のオークション市場の75%を占めている。ただニュージーランド全体をみるとまだオークションは浸透していない。

ウェリントンでは2.4%の家しかオークションで売られていない。
増えてはいるものの、オークションは不動産売買全体の20%しかない。

私達の家の前のオーナーは同じ界隈に引っ越したが、ウェリントンで昨年中売買された中で、一番高い家をオークションで買った。評価価格を百万ドルも上回り話題となった。

勿論、DIYは必要のないし、水漏れもない、パーフェクトな家のはず、だ。

オークションでないからといって、不動産買収に競争がない訳ではない。
これだとおもった物件は「条件なし」のオファーをださないと買うチャンスを逃す(場合もある)。

ゆっくり検討したかったのだが、不動産エージェントに「ご興味を示している家に他からオファーが入ったが、どうしますか?」という一言で、家にビルダーインスペクション、ビルダーリポート(LIM、市役所で頼む、期間がかかるので見て気に入った時に直ぐお願いをしておいた)等諸々の資料を整え、QVサーベイヤーと相談し、評価額より下の「条件なし」オファーをだした。

不動産売買交渉は弁護士とエージェントを通して行われ、オファーを出した段階で正式契約になるので慎重に大胆にいきたい。

「条件なし」というのは、提示価格が売り手側に受けいれられたら断る事ができない。

「条件あり」というのは、「銀行ローンがおりなかったら買わない」「家のインスペクションレポートの結果がわるかったら買わない」「自分の今の家が売れたら買う」みたいに何でもありだ。

ニュージーランドに来てすぐの日曜日、オープンハウスで、気に入った物件があったので、オファーを出す準備をしに月曜日弁護士事務所を訪ねた。でもそれは「条件なし」で他のバイヤーに売れた所だった。

という事で買えなかった。

一番最初に見て良いと思った物件は、「条件あり」のオファーを出したバイヤーと値段交渉中で、バックアップオファーになるといわれた。現在のバイヤーとの価格交渉が成立しなかったら、オファー受理にいたるが、正式契約になるので、その期間は他の物件にオファーを入れられないという不便さもある。

という事でこの家は買わなかった。

もう一つ、テンダーで売りに出ていた家もあったが、期日が決まっておりその日までにオファーをいれる。期日までオーナーとの交渉はできず決定日に受理されたかどうかがわかる。これはオファーを入れた段階でバックアップオファーと同じく他の家への可能性がなくなるので、買うのをやめた。

売り手にとって、「条件なし」は魅力的だ。

ニュージーランドの家の平均価格は平均425千ドル(+4.3%昨年比)とそんなに上昇率は高くないように感じるが、価格上昇が首都圏一部で激しい中、全く値動きのない物件や価格が下がっている地域も多々あるからだ。例えば、オタゴ、タラナキ、マールボローは20%近くの価格減少だ。

上向きなのが、オークランド(+14.9%)、クライストチャーチ(12.2%)、ウェリントン(+6.2%)を含む8地域、この地域は不動産バブルといってもいいだろう。

じゃあ、ニュージーランドのインフレ率は?

ニュージーランド中央銀行はインフレターゲットを1−3%の間とうたっている。マイルドなインフレは歓迎だけど、急激なインフレは社会に悪影響を与える。

ニュージーランド中央銀行の教育ツールに簡単なインフレーションシミュレーター計算機がある。調べたい物件と2つの年数をいれその間のインフレ率を計算してくれる。「これ昔はこんなに安かったんだ」「これ買っといて良かったな」と結構楽しめる。

中央銀行は、保守的な経済政策をだしている。その一つに2013年10月、住宅ローンの頭金が20%以下だと住宅ローンは組めないというLVR(Loan-to-Value Ratio)の規制をしいた。これには不動産と銀行業界からさまざまな意見・反論が出ている。

他にも、銀行資本率強化、ニュージーランドでは特に不動産、農業、商業業界をターゲットにしている。またニュージーランドの銀行の基本資金供給率も2012年75%に引き上げられた。

2014年中に利上げサイクルも予定されている。世界で唯一利上げをする国として為替市場でも注目を浴びはじめている。

100.00 JPY=1.15627 NZD
Japanese YenNew Zealand Dollar
1 JPY = 0.0115627 NZD1 NZD = 86.4852 JPYConvert again
NZD/JPY thumbnailView ChartMid-market rates: 2014-01-10 23:07 UTC

バブル経済をかんがえるには天気がよすぎる週末だ。

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