ニュージーランドで家の投資を考える

最近、良く人に家を買うのは良い選択かどうか？投資にどうか？と聞かれる事が多いので少し調べてみた個人的意見をまとめました。長くなったので、時間のある人はご参考に。

家に購入する人の割合＠ニュージーランド。国民の半分以上が持ち家に住んでいます。

家は普通の家庭の中で一番大きな投資です。しかし投資と考えると金融資産と違って家は流動性が薄くお金に困ったからといって、換金が直ぐ出来る訳ではありません。

流動性とは、お金に換金できる早さを言います。勿論一番の流動性資金は現金です。でも現金もそのままもっていても、投資にはなりません。（＝タンス資金）投資にするためには、貯蓄や利益を生む投資信託や株・債券に移し替えないといけません。債券や株・信託は金融財産ですが現金程の流動性はありません。しかし不動産より換金が可能な資産です。

投資する際考慮する事は、「低い流動性＝リスクが高い=大きい利益」

Risk & Return

不動産は、流動性が低くリスクも高いが、リターンも望めますが、統計的にいって失う可能性も多いです。一般的な投資のリターンは６％といわれていますが、こればかりは実際の場所や経済状況でどの位かの保証は全くありません。

だから家を投資に考えるのは危険がともないます。それでも家を購入する人が多いのは、家は実際に触れることのできる「夢」になるからです。しかも家族で住めるし実用的な投資物件にもなりえます。

しかし家の投資は買うだけでは終わりません。購入後には、面倒なメンテナンスやリノベーションにも時間やお金がかかります。

それでも賃貸するより買った方が得な場合もあるようです。例えば５人の子供を持つ７人家族の義弟夫婦は、パリで部屋数の多い貸家を予算内で探すのは一苦労でした。しかし売り家となると別で、投資目的も考慮して家を購入しました。莫大な一時出費ですが、家賃計算にして考えると得だったといっています。

売り家の値段を住む（と考えられる）月年数で割ってみると賃貸との比較ができます。そしてかかるメンテナンスの費用もくわえると、「仮の家賃」が想像できます。少年数だともの凄く高額な場合もありますが10年以上住むのであれば、納得いく金額になるのでは？

しかし１０年後どこにいくかわかりません。
ですから、家は買う時にどの位で売れるかと考えて買う事です。買う時にもう売る事を考える、というのも妙ですが、金融資産で満期の金額を考えるのと一緒です。

ボロボロの家を買って直して売るという人もいますが、Over Capitalisationに気をつけてレノベーションをしないと元はとれません。家の直しがその場所にあっているか？

「Location, location, ロケーション」これ重要です。

では家を買う時の資金についてはどうするか？

お金がなくても、家を担保にしてモーゲージを組めます。３０％以上の頭金は用意できるといいです。

ニュージーランドには思いの外、銀行以外の金融会社が街に沢山あります。Easy Cash Lending には今のところ日本の規制より甘いようです。

いわゆるヤミ金もあるそうです。法外な高金利で簡単にお金をかし、期日にかえせなくなると無理矢理ローン＋担保にさせられた資産を奪うという血も涙もない悪徳商法。しかし日本で金利を年20％以上とることは違法です。（出資法第５条第２項に定められている上限金利（年20％）を超える貸付けは、出資法 違反となり罰則の対象 ...）日本では個人間のお金の貸し借りにも出資法の上限金利がありその上限は109.5％。

ニュージーランドには違法金利はありません。その割に個人レベルの消費者金融てきな金融業者が多いのです。副業で金貸しができます。

しかしこういう所でキャッシュを直ぐくれても、高金利だったり数年後に利率変更だったりと落とし穴があり結局家を担保にとられる事があります。

その例が、アメリカのサブプライムローン。貸し条件を良くよまない下層教育の人達を騙して家を手放さなければいけない人が相次ぎました。

良く言われるのは家をローンで買う場合、月々の返済額は給料の３０％以下におさえ、ローン年数もなるべく少なくし、家にかかるメンテもしくはリノベーションの費用、全てを考慮しなければいけません。

ローン金利の固定金利、変動金利。

一般的に変動金利の方が高金利になりますが、何時返してもペナルティーがかからなくライフプランがはっきりしていないのであればこれで一気に返せます。固定金利の場合は、金利が割安にはなりますが、年数がかさむとそれだけ金利分が元本より多くなる場合もあるので注意が必要です。

ローン金利をみるのであればこちらのサイトを参考にしてください。
http://www.mortgagerates.co.nz/mortgage-rates.html

お金を定額貯金でためたいという方はこちらを参照に。
Deposit Interest Rate
http://www.interest.co.nz/saving/term-deposits-1-to-5-years

ニュージーランドの家の値段について。

トマトやリンゴの値段はお店ごとにそう違うわけでもありません。適正価格というのがありません。

家の平均価格というのも、統計も（平均、中央値、最頻値）というのがあり、重さの中心、広さの中心、頻度の中心、どこをみてるかにより違います。Median中央値をみたオールニュージーランドの家の価格は４５万ドル。オークランドは７５万ドル。最頻値ではありませんので良い家はこの値段以上と考えるのが妥当でしょう。

ニュージーランドの家の中央値をつかい家の値段のトレンド統計をだしているサイト。

ととても長くなってしまいました。

知らないと損する家選び ー その２

家を選ぶ時の最重要ポイントは，何ですか？


個人によって違うとは思いますが、

トラとなぜか雪？

私達の場合は、

大きな庭か？
他の花植物を侵略してしまう悪い花（でも綺麗な）庭アガパンサス。

  子供達やトラが遊べる大きなテラスか？

素敵なドリームキッチンか？

それとも

スパ？

サンサンと輝く太陽の光？

☆★☆

どれも大切ですが、

やっぱり私達にとって最重要だったのは，

「眺め」でした。

この朝日をみると家レノベも頑張ろうという気になります。

たまに船もとおります。

眺めと日差しはあとで変更できないので、前に家がたたないようになっているとか、眺めと家の土台を重視しました。家を選ぶ時に色々と迷いがでますが、自分が一番大切だとおもっている基準を決めると良いです。それぞれ人によって価値が違いますが私達の場合の家選び基準は「眺め」これは後悔していないです。

ビルダーにかかってる建築作業、ニュージーランドのやり方。

建築家は、新しいキッチン、バスルーム、壁をこわしたり全体をアップグレードの為のデザインや意見をくれて、とても参考になります。

メインテナンスは、屋根や窓、壁、基本的に変更がなく専門家の意見が大切です。

でも一番大切なのは、ビルダーです。

ニュージーランドで建築するとき、
ややこしいのは、トレードマンはチームになって働くという事です。

そうでないと、けんかしてしまう場合もあるそうです。

ビルダーが下請け業者をスケジュールするような仕組みになっていてオーナーが仕事を頼む事を余り好まない！という事がわかりました。

会社は一人一人独立しているが、事実上は一つの会社みたいに、
ビルダーといつも使う水道配管工事や、電気屋、屋根やとセットになってお願いするのがこちら風だという事がわかりました。

だから屋根やを頼むと彼と一緒に働けるビルダーの名前を、

水道屋を頼むとその彼と一緒にいつも仕事をしているビルダーの名前を、

そのビルダーが一緒に働いている建築家の名前を、

と芋づる式に色々なチーム（ビルダー＆専門業者）を紹介されて、混乱しています。

建築家も彼の持っているビルダーがいますが特定ではなく、
そのビルダーが忙しいと折角図面があっても仕事は始まりません。
良い建築家はその仕事のサイズにあったビルダーを選んでくれます。

今まで図面を書いてくれた建築家は、私がニュージーランドに来て２日目に来てくれ、

「良い人に出会った。」と思いました。

でも、住み始めてからすぐに建築家をやとったのは失敗でした。

まず家にしばらく住んでみてどこをどういう風に、どのマテリアルを使って作るかというのが決まらないうちに建築家とお話して後で変更があると、とても高いやり直しになります。

建築家は色んな選択をせまってきます。その時にはっきりと答えられなかったので、高いお勉強代を払う事になってしまいました。その分しっかり勉強はできましたが。

建築家はコンセプト図面をつくる事で、料金をとります。時間制と％制と、選ぶ事ができますが、何十万ドルの作業でなければ時間制がいいのかもしれません。

大きい工事があると、エンジニアーも入り、この料金も加算されます。

コンセプト図面をかくまえに見積もりをもらえると良いのですがそうとは限りません。

今日来たビルダーは彼のお抱え建築家と一緒に来て、

「一人のビルダーを決めて、その人と色々な事を全部やってもらうのが効率的だし、安上がりにすむ。」とオランダ人の両親をもつ彼は合理的にそういいました。

「お抱えのビルダーがいる事によってちょっとした作業も直ぐやってくれる様になる。」

「ビルダーは「傘」だ。その下にお抱えの業者がいるから彼に全てを任せるのが一番。」

「一般の私達が決めれる事は、カーテンの色とか、電化製品をどれにするとかだよ」

何となくそうかなと思っていたが、やはりチームだったのかと納得します。

建築家が作る図面には、キッチンの色もアプライアンスも全て指定されます。
趣味があわなかったら説得するのに大変です。

実際の仕事はビルダーがします。

良い下請け業者を呼び寄せられるビルダー選択は最重要です。

ライセンスをもったビルダーは１０年保証や直しもやってくれる、らしい。

ビルダー選びをしてその後はビルダー任せにしていくのが
ニュージーランドのやり方なのかもしれません。

日本やルクセンブルグだったら、屋根や、窓や、ペンキ屋は自分で頼んでしっかり仕事をしてくれ心配がありません。屋根やがもし直しが必要だったらちょっとした大工工事だってやってくれます。ルクセンブルグで二重窓を入れた時は、窓サッシを入れる前と後の工事も全部込みでした。

建築家が先だと思っていましたが、良いビルダーは一年先までスケジュールが一杯です。ビルダーが先なのかもしれません。

眺めを重視して決めた不動産。自分の好みにするには時間がかかります。

ニュージーランドは不動産バブル！？

2013年８月に家を購入しに来た時に、数回買う機会を逃した。

REINZ (Real Estate Institute of New Zealand) によると、ニュージーランドで家が売れるまでの平均日数は31日間といわれている。オークランドでは30日、ウェリントン市では、29日。大体２ヶ月以内で売れる物件は売れてしまう。

家の買い方には、オファー（入札）か、オークション。
オファーは他に期限を決めた日までに入札するテンダー、バックアップオファーもある。

オークションは高い値段で売れる可能性もあるが、売り主の希望価格が出なかった場合でも手数料を不動産エージェントに払わなくてはいけないというリスクがある。

オークランドでは４５％の家がオークションで売られ、全体のオークション市場の７５％を占めている。ただニュージーランド全体をみるとまだオークションは浸透していない。

ウェリントンでは２．４％の家しかオークションで売られていない。
増えてはいるものの、オークションは不動産売買全体の20％しかない。

私達の家の前のオーナーは同じ界隈に引っ越したが、ウェリントンで昨年中売買された中で、一番高い家をオークションで買った。評価価格を百万ドルも上回り話題となった。

勿論、DIYは必要のないし、水漏れもない、パーフェクトな家のはず、だ。

オークションでないからといって、不動産買収に競争がない訳ではない。
これだとおもった物件は「条件なし」のオファーをださないと買うチャンスを逃す（場合もある)。

ゆっくり検討したかったのだが、不動産エージェントに「ご興味を示している家に他からオファーが入ったが、どうしますか？」という一言で、家にビルダーインスペクション、ビルダーリポート（LIM、市役所で頼む、期間がかかるので見て気に入った時に直ぐお願いをしておいた)等諸々の資料を整え、QVサーベイヤーと相談し、評価額より下の「条件なし」オファーをだした。

不動産売買交渉は弁護士とエージェントを通して行われ、オファーを出した段階で正式契約になるので慎重に大胆にいきたい。

「条件なし」というのは、提示価格が売り手側に受けいれられたら断る事ができない。

「条件あり」というのは、「銀行ローンがおりなかったら買わない」「家のインスペクションレポートの結果がわるかったら買わない」「自分の今の家が売れたら買う」みたいに何でもありだ。

ニュージーランドに来てすぐの日曜日、オープンハウスで、気に入った物件があったので、オファーを出す準備をしに月曜日弁護士事務所を訪ねた。でもそれは「条件なし」で他のバイヤーに売れた所だった。

という事で買えなかった。

一番最初に見て良いと思った物件は、「条件あり」のオファーを出したバイヤーと値段交渉中で、バックアップオファーになるといわれた。現在のバイヤーとの価格交渉が成立しなかったら、オファー受理にいたるが、正式契約になるので、その期間は他の物件にオファーを入れられないという不便さもある。

という事でこの家は買わなかった。

もう一つ、テンダーで売りに出ていた家もあったが、期日が決まっておりその日までにオファーをいれる。期日までオーナーとの交渉はできず決定日に受理されたかどうかがわかる。これはオファーを入れた段階でバックアップオファーと同じく他の家への可能性がなくなるので、買うのをやめた。

売り手にとって、「条件なし」は魅力的だ。

ニュージーランドの家の平均価格は平均４２５千ドル（＋4.3％昨年比）とそんなに上昇率は高くないように感じるが、価格上昇が首都圏一部で激しい中、全く値動きのない物件や価格が下がっている地域も多々あるからだ。例えば、オタゴ、タラナキ、マールボローは20％近くの価格減少だ。

上向きなのが、オークランド（+14.9%)、クライストチャーチ(12.2%)、ウェリントン（+6.2％）を含む８地域、この地域は不動産バブルといってもいいだろう。

じゃあ、ニュージーランドのインフレ率は？

ニュージーランド中央銀行はインフレターゲットを１−３％の間とうたっている。マイルドなインフレは歓迎だけど、急激なインフレは社会に悪影響を与える。

ニュージーランド中央銀行の教育ツールに簡単なインフレーションシミュレーター計算機がある。調べたい物件と２つの年数をいれその間のインフレ率を計算してくれる。「これ昔はこんなに安かったんだ」「これ買っといて良かったな」と結構楽しめる。

中央銀行は、保守的な経済政策をだしている。その一つに2013年10月、住宅ローンの頭金が２０％以下だと住宅ローンは組めないというLVR（Loan-to-Value Ratio)の規制をしいた。これには不動産と銀行業界からさまざまな意見・反論が出ている。

他にも、銀行資本率強化、ニュージーランドでは特に不動産、農業、商業業界をターゲットにしている。またニュージーランドの銀行の基本資金供給率も2012年７５％に引き上げられた。

2014年中に利上げサイクルも予定されている。世界で唯一利上げをする国として為替市場でも注目を浴びはじめている。

100.00 JPY	=	1.15627 NZD
Japanese Yen	↔	New Zealand Dollar
1 JPY = 0.0115627 NZD		1 NZD = 86.4852 JPYConvert again

View ChartMid-market rates: 2014-01-10 23:07 UTC

バブル経済をかんがえるには天気がよすぎる週末だ。

ニュージーランド不動産探しのサーチエンジンーTrade Me

不動産関係、第二段はサーチエンジンのトレードミー。これを作っ人は大金持ち。

ニュージーランドのエコノミストギャレス・モーガンの息子サムは2006年にフェアファックスに700百万NZDでトレードミーを売り一夜でニュージーランド長者番付に。

ギャレス・モーガン氏はニュージーランドで「野鳥や大自然を守ろうの一環」で猫追い出そう運動をしたり、サッカーチームを買って指導？したり。コンセプトは良いがやり過ぎとの声もちらほら。

さて本題の昨日に続いて「不動産探し」ツールについて。

現地にいなくてもこのトレードミーが便利。

注意点は、ニュージーランドにいないとトレードミーアカウントが持てないので、情報をみるだけで直接メールを送る事ができません。でも不動産情報の場合、連絡先にエージェントのコンタクトがほとんど書いてあるので大丈夫。個人掲載だと連絡が難しい。

お目当ての不動産住所がわかったら、オープン２ビューのウェッブで住所探索。http://www.open2view.com　写真が綺麗で家の中も良く見えます。

住所が載っているので、Google earth地図で場所を確認。時間をニュージーランドに合わせると大体の日当りが解ります。ウェリントンは坂、丘が多いので、日当りはとても大切。場所によると眺めが良くても一日中日があたらない場合も。雨も多いので湿気がたまらない家を選ぶのも大切。見た目より場所です。

 海が見える家が良かったので海岸の目の前！という物件も見ました。一泳ぎしてから朝食のライフスタイルも夢じゃあない、でもよく見ると窓ガラスが汚い、ニュージーランドの津波も心配だし、海岸平地の家は泣く泣くあきらめました。

場所を決めるにあたり、ウェリントンや各地災害対策ウェッブサイトの地域図も参考になります。このウェッブサイトではどの地域が津波警報地域か、また道路に青色の線があったりするので災害防止の時の為にみておくと役にたちます。

（海辺の家の窓ガラス）

ニュージーランドの家探し−下調べと物件見学まで

ますは忘れないうちに8月に経験したお家探しの事から。

まだ欧州で仕事を続けていたので、夏の休暇をとっての家探し。期限付きのニュージーランド滞在、一日４−５件平均の物件見学、２週間で家購入を決めました。

ニュージーランド入国前に、Trade Me や Google Earth Mapで下調べ。

土地勘がないので、テーマを『海が見える窓』にして空港と町の中心から車で20分圏内に決定。地域構成統計(http://www.stats.govt.nz)をみて住民の収入構成等も調査。

Trade Meでみたい家が見つかったら大手のエージェント（Tommy's, Remax, etc) にメール連絡。事前にみたい家のアポを到着日に合わせて見に行ける様、お願いしました。

（着いて直ぐ一日目に見たお家、黒いキッチンお洒落）

キッチンから海が見える、町から歩いて10分、これで決定と思いました。が、まだ一件目。エージェントももう少し他も見た方が良いのではと次の日に他の家々を見る事に。

GPSとレンタカーで指定場所にエージェントと待ち合わせ。予算、大切なポイント（私の場合、『海がみえる』『広いリビング』）は伝えます。エージェント独断のお勧め物件は、別地域、予算が大幅にオーバーの場合、時間の無駄なので丁寧にお断りしました。

オーナーがまだ住んでいる場合は許可をとる必要があるので１、２日のアレンジ日を見積もり、効率的に同じ地域をまとめてスケジュールをたてます。見取り図がない事が多いのでレーザー距離計でサイズを計り簡単な見取り図を描いておくととても便利。家具がないと広くみえがち。持ち込む家具のサイズも事前には把握しておきます。写真も多いかなと思う位とっておいた方が、後で比較する時に便利です。沢山見ると案外部屋数とか覚えていなかったりしますので。

物件の見方はエージェントとの個別アポの他に、オープンハウスがあります。大体は日曜日の午前中から午後３時位でエージェントが家の前に旗をたてているので、事前にアポをとっていなくても気軽に入っていってみる事ができます。同時に他の人達も見に来ているので競争相手となりうる他のバイヤー、家の人気度もわかったりします。日曜日に住みたい地域を回ってみるとこういうオープンハウスに出会ったりします。

一般的にニュージーランドの不動産エージェント（売り主から成功報酬8％位のコミッションをとります）は熱心でとても友好的。国全体がフレンドリーだからか、自分の意思を伝えれると親身になって探してくれます。

写真はオークション形式の家を売っていたエージェントのケートさん。自分の写真が着いた車に乗ってきました。